Přemýšlíte o investiční nemovitosti, ale nevíte, kde začít? Projděte si šest kroků, které má smysl udělat ještě předtím, než něco koupíte.
Krok 1: Proč vlastně chcete investovat
Než cokoliv koupíte, ujasněte si cíl. Nejčastěji jsou to dvě varianty: A) koupím a dlouhodobě držím kvůli pravidelnému příjmu a zhodnocení v čase (za cenu průběžných nákladů na údržbu), nebo B) koupím, zhodnotím a rychle prodám (rychlý zisk, ale vyšší riziko). Bez jasného cíle snadno skončíte se zklamáním, protože výsledek bude jiný, než jste čekali.
Krok 2: Najděte inzerát a jděte na prohlídku
U bytů se nabízejí tři strategie: pronájem (splátku hypotéky platí nájemné), rekonstrukce (koupit levně, opravit, prodat/pronajmout dráž) a rychlý překup. Nekupujte jen proto, že je cena nízká – počítejte i s časem, energií a penězi, které do nemovitosti po koupi vložíte. Vlhký byt před rekonstrukcí umí spolknout víc, než kolik ušetříte na ceně.
Do čeho jít jako začátečník
Pro úplný start bývá zajímavá i garáž nebo parkovací stání – nízké riziko, výnos z nájmu se pohybuje kolem 5 %. Dejte si pozor na právní řešení příjezdové cesty a vlastnictví pozemku. Nevýhoda: obvykle na ni nedostanete hypotéku.
Krok 3: Promyslete financování
Spočítejte, kolik dáte z vlastních zdrojů a kolik pokryje hypotéka. Klíčová je bonita – úvěruschopnost. Řada lidí přitom zbytečně čeká, přestože jejich bonita už dnes na hypotéku stačí. Pokud si nejste jistí, kde jste, projdeme to spolu.
Krok 4: Odhadněte příjem z nájmu
Udělejte si průzkum nájmů srovnatelných bytů ve stejné lokalitě. Nejčastější chyba, kterou vídám: investor kupuje v lokalitě, kterou nezná, neumí si spočítat cash flow ani výnosnost, nemá rezervu – a když mu vypadne jeden nájemník, nemá z čeho splácet. Vzdělávejte se dřív, než koupíte.
Krok 5: Spočítejte náklady a výnosnost
Sepište provozní náklady: fond oprav, opravy, daň z nemovitosti, pojištění, rezervu. Jako investora vás zajímá jediné číslo – kolik procent reálně vyděláte na vložený vlastní kapitál.
+1: Nezapomeňte nemovitost pojistit
Velká část majitelů nemovitost buď nepojištěnou má, nebo má zastaralou smlouvu, která neodpovídá dnešní hodnotě. Prasklý bojler nebo protečená voda umí nadělat škodu za desetitisíce – a při vážnější události klidně za stovky tisíc. Roční pojistka v řádu tisícikorun se v ten moment mnohonásobně vrátí.